Проблемы развития транспортных систем городов и зон их влияния
 

Каталог ресурсов УралWeb Рейтинг@Mail.ru
 

Материалы X международной (тринадцатой екатеринбургской) научно-практической конференции 14 - 15 июня 2004 года

Задача сравнения вариантов крупных
градостроительных проектов

Н.В. Булычева, С.Ю. Дмитриев, О.М. Пахомова, В.П. Федоров

Обоснованный выбор варианта крупных градостроительных решений является многоплановой задачей (экономический, гра-достроительный, социальный эффекты, бюджетная эффектив-ность и т. д.) требует комплексного подхода к выбору критериев, выстроенных в иерархическую систему, и по своей сути является предметом системного анализа.

В качестве одного из таких критериев можно использовать сумму рыночных стоимостей земельных участков, которые по-тенциально могут быть вовлечены в оборот, т.е. покупаться субъ-ектами хозяйственной деятельности для собственного использо-вания (получения дохода в процессе использования или удовле-творения собственных потребительских нужд).

Очевидно, что при росте платёжеспособного спроса на неко-торую совокупность ресурсов, рост цены на ресурс будет тем выше, чем ресурс дефицитнее. В предположении о неизменности городской границы таким ресурсом будет земля (при высоком спросе здания можно построить – это овеществлённые деньги, а дефицит рабочей силы будет покрыт положительной миграцией). Таким образом, совокупная рыночная стоимость городских зе-мель представляется хорошим индикатором эффективного ис-пользования территории, а тем самым и качества проекта. Отме-ченное верно лишь при выполнении следующего условия: оценка городских земель должна выполняться с позиций «носителей фи-нансового капитала», то есть стоимость, приписываемая участку, должна быть отражением денежной оценки его полезности по-тенциальному рациональному приобретателю в предположении о наилучшем использовании участка в рамках его планируемого окружения. Данное условие по умолчанию предполагает, что весь объём участков, доступных для использования, «покрыт» объёмом спроса капитала на объекты инвестирования при ценах на земли, равных оценкам их рыночных стоимостей. Вопрос о прогнозе объёмов инвестиций неразрывно связан с прогнозируе-мым графиком реализации проекта, но имеет и самостоятельный аспект.

Предлагаемый критерий сравнения реализуется в модели массовой оценки городских территорий с учетом инвестицион-ных затрат в процессе преобразования недвижимости [1] и включает в себя следующие основные положения.

Реализацию того или иного проекта следует представить в форме законченного инвестиционного проекта. Тогда доход про-екта в каждом из периодов планирования (интервал – год) следу-ет понимать как разность между суммой стоимости земель и со-ответствующих доходов бюджета в данном периоде и такой же суммой - в предыдущем периоде.

К полученной величине следует добавлять разность затрат на эксплуатацию городской инфраструктуры в текущем периоде и в предыдущем.

В качестве расходов периода следует учитывать инвестиции в реализацию плана за период.

Если сделать предположение, что каждый из рассматривае-мых вариантов обеспечен платёжеспособным спросом, и все они планируются к завершению на одну и ту же дату, то внутренняя норма рентабельности проекта будет являться критерием сравне-ния.

Очевидно, такой подход является весьма грубым при реше-нии столь сложной задачи; необходим анализ чувствительности результата к вероятным изменениям существенных исходных данных, имеющих статус предположений и допущений.

Так как разные варианты проекта могут иметь разную при-влекательность для инвесторов и разную капиталоёмкость, то каждый вариант фактически будет иметь собственный срок за-вершения преобразований. Тогда и сравнивать следует проекты с разной продолжительностью, а точнее – лишь части каждого из вариантов с прогнозным сроком реализации мероприятий, рав-ным сроку реализации «самого быстро реализуемого» варианта.

Целесообразно в возможной мере учесть прогнозы измене-ния потребительских предпочтений землепользователей и изме-нения налоговой среды.

Следует особо остановиться на вычислении показателей до-ходности проекта. Основным подходом к оценке стоимости го-родских территорий является оценка её через величину рентной доходности [2,3]. Доходность участка вычисляется как сумма произведений размеров фрагментов территории, занимаемых раз-личными функциями, на удельную (на 1 кв.м) рентную доход-ность соответствующей функции на этом участке. На основании свойств местоположения для каждого вида землепользования строится оценка выгодности местоположения по всей территории города, названная «рельефом потенциальной полезности». При построении таких «рельефов» для разных видов землепользова-ния в денежном измерении используются сведения о цене в ре-альных сделках и оценки рыночной стоимости отдельных объек-тов, выполненные профессиональными оценщиками.

По мере реализации предусмотренных проектом градострои-тельных преобразований будут происходить улучшения в свойст-вах территорий, затронутых преобразованиями, что должно уве-личивать их полезность для различных видов землепользования, повышать их рентную доходность и, как следствие, величину стоимости. В свою очередь, увеличение стоимости земель вызо-вет увеличение базы налогообложения и рост поступлений в бюджет.

При рассмотрении долгосрочных проектов может возникать проблема учета изменения цен в будущем. При этом можно пы-таться учесть изменения приоритетов, которые могут повлиять на эти цены, либо пытаться проводить сравнение вариантов проек-тов в существующих ценах.

Предлагаемый выше подход был использован в выполненной в 2003г. работе "Расчет рентного потенциала территории Санкт-Петербурга для оценки вариантов Концепции Генерального пла-на".

Литература

1. Н.В. Булычева, О.М. Пахомова, В.П. Федоров. Использование средств градостроительно-математического моделирования при обосновании инвестиционных проектов// Экономика Северо-Запада: проблемы и перспективы развития /Материалы IV региональной науч.- практ. конф. РАН.- С-Петербург, 2002., секц. 1,ч. 1, с.42-47.
2. В.П.Федоров, Н.В.Булычева, О.М.Пахомова. Математическая модель массовой экономической оценки городской территории.// Экономико-математические исследования: математические модели и информацион-ные технологии./Сб.тр. Санкт-Петербургского экономико-математического института.- СПб.: Наука. 2000, с.216-227.
3. В.П.Федоров, Пахомова О.М., Н.В.Булычева. Моделирование ры-ночной стоимости земельного участка методом массовой оценки терри-тории. // Экономика Северо-Запада: проблемы и перспективы разви-тия.- С-Пб, РАН 2000, № 4, с. 37-42.